[TOC] # 概述 （White Site Planning） ## 什么是 白地 新加坡的城市留白体现为“白地”规划（White Site Planning），是由新加坡市区重建局（URA）在控制城市开发中创造的一种规划实践，是指对暂时不能确定用途的土地，不确定规划指标，先铺上草坪闲置，然后每五年对规划做一次修正，评估土地价值，在适当的时候投入市场，可由政府或市场主体主导开发。 ## 溯源 新加坡最早于1995年提出“白地”政策，并于1997年最初运用于编制完成的新加坡总体规划中。设置白地的目的是“让最有价值的土地最后开发”，通过每五年一次规划修编，评估土地并适时投放市场实现土地价值的最大化。白地适用的用地性质主要为九类：居住、办公、商业、酒店、酒店式公寓、娱乐会所、协会、会展、娱乐设施。这些地类对应上海的控规技术准则主要为居住组团用地、商业服务业用地、商务办公用地以及文化用地。白地最大的特色在于开发过程中允许在符合规划条件内的不同使用性质进行调整与布局，无需缴纳土地溢价费。 由于白地的特殊性，在布局上也有特殊的考量。一般在四类地段布置白地：新城开发地段、商业中心地段、交通枢纽地段、历史文化保护地段。这四类地段都具有开发强度高或开发难度大且功能复合的特点。白地作为功能区内的预留开发地块一般会最后开发以确保地区功能完善且土地价值最大，预防土地地价出让流失溢价，同时通过弹性的白色成分提升开发商的开发抗风险能力。 从新加坡官方公布的土地出让情况来看，白地的出让条件根据每个地块都有所不同，例如表中地块1允许进行商业、酒店与居住的开发，不明确其比例关系；地块2则要求建设商务金融中心，需要至少60%的建筑面积用于办公，剩余部分可以用于酒店、居住和娱乐。在土地出让方面，新加坡目前实行的办法为定期公开可供出让的地块列表，由开发主体提交申请，根据意向地块提出报价，若该报价超过政府评估底价的85%，则该地块可以投入市场进行挂牌。通过这样的申请制度建立了土地市场的双向关系，确保出让的地块存在市场需求，政府不会面临土地流拍的困境，保障土地市场的正常运转。在这样的制度下可以达成较为稳定的供需关系，同时通过挂牌竞价确保公平竞争，让土地市场透明公开，以土地价格作为出让的唯一基准，减少寻租空间。同时在规划与建设环节维持用地性质的弹性，减弱市场变化对盈利的负面影响。 对于新加坡的白地政策，其优势在于根据地区发展程度与开发条件推导地块功能，并通过白色成分这一弹性部分应对市场变化产生的调整需求。通过较为完善的规划评估机制与土地市场联动，对于整体的建设时序和土地的开发配比能够较好地控制。 ## 新加坡“白地”规划主要有以下三方面要点: 一是土地预留。在区位条件优越、周边环境成熟、发展潜力巨大的区域内，因短期无法明确最优用途而划定的功能留白地块，待条件成熟后向高附加值用途转换。 二是混合利用。土地用途分类规定了“白地”的主导用途、附属用途、允许混合的各类功能及其占总建筑面积的比例，体现“工作、生活、娱乐”一体的空间开发理念。 三是用途转换。政府通过招标技术文件，将地段位置、用地面积、混合用途建议清单、许可的最大总建筑面积和总容积率上限、建筑高度上限、租赁期限共六项重要指标固化。开发商在白地租赁使用期间，可以在招标合同规定范围内，视市场环境需要自由变更使用性质和功能比例，且无需缴纳土地溢价。 # 微信文章 ## 国土空间规划编制下的规划“留白” https://mp.weixin.qq.com/s/ctwp5CqG9_Ia_6CgxuQ2TQ ## 期刊精粹 | 关键地段“留白”的精细化治理——新加坡“白地”规划建设管理借鉴【抢先版】 https://mp.weixin.qq.com/s/7g9XXAAx74JmSjCTgahOxQ ## 原来新加坡的“白色用地”是这样规划的！ https://mp.weixin.qq.com/s/8OSp7_mhKwxpvVCBsYmeJw ## 城市规划|新加坡“白色用地”规划的经验与启示 https://mp.weixin.qq.com/s/X7PkHJOwodkj4E7wNlTvYA