[TOC] # 概述 ## 溯源 “城市更新”概念源于二战后西方国家的城市改造运动，并且在1958年荷兰组织的“城市更新研讨会”的会议上被首次提出。城市更新当时被定义为**有关改善城市的建设活动，包括对城市房屋的修缮改造，对公园、街道和绿地等环境的改善，对土地利用或地域地区的重新规划以形成舒适的生活环境和美丽的市容市貌等**。 20 世纪 50 年代后，城市快速发展，城市更新的相关术语也经历了多次改变，包括“城市再开发”、“城市复兴”、“城市振兴”等。 1977 年英国《内城政策》白皮书中认为城市更新能够从经济、社会、文化以及物质环境等方面综合解决城市问题。 2000 年英国《城市更新手册》中认为城市更新能够较为广泛、全面的引导城市中遭受变化地区的经济、社会及物质环境方面的持续改善。 ## 城市更新的相关术语演变 城市更新的相关术语也经历了将近一个世纪的演变，从二战后的“城市重建”（urban renewal） 到“城市再开发”（urban redevelopment）、“城市复兴”（urban renaissance）、“城市振兴”（urban revitalization） 到如今的“城市更新”（urban regeneration） **城市重建”（urban renewal）** 城市更新术语urban renewal大量出现在一次世界大战之后，在本文中根据其历史背景意义将其定义为城市重建。在1959年的城市重建手册中，对于城市重建有比较具体的定义：为了世界范围内的新生活，小到对于一个楼梯的修复和一扇门的粉刷，大到修改一个地区的土地利用方式和规划分区，这些都属于城市重建（Miller, 1959） **城市再开发（urban redevelopment）** 此外，城市更新的术语“urban redevelopment”——“城市再开发”，更加强调“城市更新”的主体角色的特征，认为城市更新是一种自上而下的政府开发行为，并常常与土地的再次开发利用有关。而术语本身则具有强烈的地域性倾向，几乎现有的文献都显示出，城市再开发的说法出现在1940与1950年代的美国。在1950年代的美国，越来越多的学者认为，城市的危机在于城市内城的过时和废弃，而再开发的基本原则就在于提供一种可行性的解决方案，对于这些废弃的内城核心区域，进行陈旧的物质结构方面的去除和更新(Keith,1954)。 **城市复兴（urban renaissance）** 城市复兴urban renaissance 被学者称为“当代城市政策的一个典型特征”。其折射出的内容可以不必太具体但是可以很广泛（Borsay, 1990）。这是一个令人产生联想的词汇，它折射出城市的价值观，这可能是因为它暗示了伟大的欧洲文艺复兴，强调了发生的变化不只是一个物质的过程——也是社会、思想、道德以及文化的变化过程。 **城市振兴（urban revitalization）** 城市振兴（urban revitalization） 代表了城市化进程的一般概念。作为一项针对城市某块建成区制定的政策，在某些意义上它与城市重建（urban renewal） 的经典概念截然相反。举例来说，城市振兴的主要目标是为预先选定的有前景的经济部门和家庭加强城市区位环境（而城市重建则强调对于破败的城市环境进行彻底拆除）；其精确地集中在城市的建成区范围内，住宅建设的政策旨在扩大对应于高收入群体住房偏好的住房供应(Vermeijden, 2001)。 **城市更新（urban regeneration）** 城市更新是对既有建成环境管理和规划的一个方面，而不是对新的城市化的规划和开发。在某种程度上，城市更新（regeneration） 是针对城市衰退（degeneration） 而言的，它表达的是一种对衰落和退化应对的状态。 摘自： [丁凡 伍江| 城市更新相关概念的演进及在当今的现实意义](https://mp.weixin.qq.com/s/NnixZA2egkkvFNSeG2uERg) ## 国内城市更新定义和发展 国内较早开展城市更新研究的是陈占祥（1980 年代），他将城市更新比喻为城市“新陈代谢”的过程，认为城市更新在方式上包括推倒重建、历史街区保护以及旧建筑修复，在目标上包括振兴城市经济、增强社会活力、改善居住环境、增加税收等方面，最终目的是追求社会稳定和环境改善。吴良镛（1990 年代）认为城市更新应是“有机更新”指导下的“保护与发展”，其认为城市更新应该尊重城市历史、顺应城市肌理，采用适当的规模、合理的尺度，严格制定改造内容和要求，主要目标是对城市历史环境的有机更新。阳建强（2012年）认为城市更新的主要目的在于防止、阻止和消除城市衰退，并通过调整城市功能结构、改善城市物质环境、更新城市基础设施等手段，增强城市活力，使城市能够适应经济和社会发展需求。 “城市更新”这一概念最早是由深圳市提出。2009年广东省政府与国土资源部共建集约节约用地试点示范省，全面启动了“三旧”改造工作，当年10月深圳市人民政府颁布了《深圳市城市更新办法》，提出“城市更新”**是指由符合办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动**：（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。 ## 城市更新的发展阶段 始于19 世纪末期的现代城市更新运动可以分为三个阶段: 第一阶段：**20 世纪初期到20 世纪中叶**。随着欧美发达国家的城市化水平进一步提高，并从工业化时代逐步转向后工业化时代，城市的产业结构和空间布局都发生了大幅度转型，城市更新更明显加快，并成为城市发展的主轴。但是，**城市更新总体规模相对较小，受“城市美化运动”的影响，强调对城市进行大刀阔斧的改造**，如19 世纪末，巴黎总督豪斯曼对巴黎的改造。 第二阶段：**“二战”之后至1970 年代**。城市更新运动发展迅速。盛行于这一时期的“现代城市”理论、“理性城市理论”、“系统城市理论”都将城市当作“绝对空间”、“抽象空间”，城市也被视为经济社会的“容器”，因而**城市更新可以根据所谓的“理性原则”肆意地对城市空间进行利用，而无须考虑城市空间的历史脉络与市民情感**。这种做法所导致的严重社会经济后果很快就显现出来，并因此引发了激烈的社会抗争运动，遭到了许多学者非常严厉的批评。例如美国著名的社会学家、新闻记者雅各布斯，就强烈批评美国内城广泛的大规模推倒重建的城市更新改造做法。 **1970 年代末以来**，大规模的城市更新改造在西方城市中已经很少见到，取而代之的是**小规模的、渐进式的更新改造**。城市更新改造的模式从房地产主导向公私合营、公众参与( PPP 模式) 、邻里( 社区) 参与转变，注重对历史文化遗产、社区网络和地方特色的保护，越来越关注到微观主体人的需要，尤其是弱势群体的需要、社会融合的需要、多元文化发展的需要、认同与归属的需要，因而也导致了城市更新的规模和方式都发生了很大变化，地方营造( place-making )成为普遍认同的目标。 ## 广州、深圳、上海城市更新内涵比较 **【深圳】**2020年12月30日公布《深圳经济特区城市更新条例》，其中规定：**“本条例所称城市更新，是指对城市建成区内具有下列情形之一的区域，根据本条例规定进行拆除重建或者综合整治的活动：**（一）城市基础设施和公共服务设施急需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；（四）经市人民政府批准进行城市更新的其他情形。” **【上海】**2015年5月27日《上海市城市更新实施办法》沪府发〔2015〕20号，其中规定：**“本办法所称城市更新，主要是指对本市建成区城市空间形态和功能进行可持续改善的建设活动，**重点包括：（一）完善城市功能，强化城市活力，促进创新发展；（二）完善公共服务配套设施，提升社区服务水平；（三）加强历史风貌保护，彰显人文底蕴，提升城市魅力；（四）改善生态环境，加强绿色建筑和生态街区建设；（五）完善慢行系统，方便市民生活和低碳出行；（六）增加公共开放空间，促进市民交往；（七）改善城市基础设施和城市安全，保障市民安居乐业；（八）市政府认定的其它城市更新情形。 **【广州】**2015年12月1日《广州市城市更新办法》广州市人民政府令第134号，其中规定：**“本办法所称城市更新是指由政府部门、土地权属人或者其他符合规定的主体，按照"三旧"改造政策、棚户区改造政策、危破旧房改造政策等，在城市更新规划范围内，对低效存量建设用地进行盘活利用以及对危破旧房进行整治、改善、重建、活化、提升的活动。”** 摘自：[城市更新系列专题丨第一期：城市更新概念内涵与国内外实践](https://mp.weixin.qq.com/s/fB-M5zHnKdC4lPwYssOlxA) ## 城市更新的典范类型 **▋工业地更新** **旧工业码头区改造。**以英国伦敦金雀码头改造为例，采用了公私合作的开发模式以及“独立开发权+城市设计”的运作方式。伦敦政府成立半官方开发公司LDDC取得土地所有权，再由LDDC与私营开发商合作，将土地转让给金丝雀码头开发公司进行开发，并且具有更新规划权。开发公司在金丝雀码头开发中注重以城市设计实现各个要素的相互平衡和总体控制，取得了广泛的经济、环境、社会效益。 **工业遗产利用。**如美国洛厄尔市工业遗址公园建设，将分布于城市各处的19个历史遗址组成遗址公园体系，建设为洛厄尔国家级历史公园，改造为工业遗址博物馆、文化设施或保持遗迹原貌，改造为展现城市历史文化的主题性工业社区。 **▋住区更新** **竞标式住区更新**。如意大利米兰“邻里合约项目”，由国家基础设施部（The Ministry of Infrastructures）发起，各个城市在大区的支持下选择城市中问题较为严重的社会住宅区，并进行更新方案设计，在规定时间提交给国家。国家基础设施部根据标准来评比与选择竞标方案。每个邻里更新都包含物质更新和社会更新两大类，根据社区具体需求皆有差异化的内容，如有些邻里开展专门针对残障人士，或精神病患的项目。上层政府机构只提供最必要的保障或监督措施，而具体的行动则是由基层政府或私人机构来完成。 **▋中心区改造** **市中心重建。**以英国曼彻斯特市为例，1996年由于遭受了恐怖主义者炸弹攻击，市中心100万平方英尺的范围遭到毁坏，700多商家倒闭，公共汽车站和铁路遭到破坏。重建市中心的竞标方案脱颖而出，创造出了新的联结点，整合商业、居住、文化娱乐等多种城市功能，提高民众生活质量，赋予该区域生机和活力。翻新重建措施引入历史文化特色要素，将有文物价值的建筑易地搬迁，风格外观不变，进行内部功能置换，改建街心花园。 ▋**历史文化街区更新** **谨慎型更新模式。**以柏林斯潘道历史住区为例，1993柏林市政府启动调查研究，确定斯潘道历史住区为法定更新地区；2008 更新改造验收合格，市政府取消法定更新区，解散更新机构和居民机构。以法定更新区特殊规划（结构规划和街区概念规划）为引领，斯潘道法定更新区改造机构、居民代表机构、私人机构多方合作，同步编制法定建设规划B-plan，更新期结束时将住户需求融入建设规划文本作为法律文件，作为后期管理法律依据。该更新过程坚持谨慎城市更新导则，即更新期为15年，需分阶段实施；需要指定更新委托机构和居民代表机构；业主需要提供一定更新费用；保护保存现存建筑、城市结构、产业结构。 **▋微空间更新** **分散式小空间更新。**2015年由巴黎政府发起，为同类型的首次世界竞赛，更新改造对象为23块位于巴黎市中心和大巴黎地区的场地，以城市更新寻求城市未来发展的思路。以城市设计竞赛寻求更具创新性的解决方案，开门做规划，以国际城市设计竞赛的形式，寻求更具出创意的解决方案，同时也作为巴黎这一国际城市面向全球又一次的营销行动。 ## 上海的城市更新内涵的四点转变 **从旧城改造到有机更新** 摆脱了以旧城改造为目标的大拆大建，而向着城市有机更新的方向转变。 **从大规模建设到城市针灸** 从开发规模上来看，更新是持续不断的，但也应是小规模渐进式的，而不应是大规模的、断裂式的。同时城市应该采取针灸的手法，逐渐对城市的弊病进行修缮。 采取城市“微更新”的模式提高一切建设行为的精致度，在城镇规划建设工作中加强精细化规划、精细化设计、精细化建设和精细化管理。 **从单一维度到综合维度** 从开发维度上，应该从单一维度（例如经济）的更新向多维度（经济、社会、文化、生态等） 多维度的更新方向转变。在参与机制上，城市更新的成功有赖于建立一个真正有效的城市更新管治模式，亦即要有一个包容的、开放的决策体系，一个多方参与、凝聚共识的决策过程，一个协调的、合作的实施机制。 **从地产层面到文化层面** 从开发导向上，以地产和商业开发为主的城市更新将逐渐会被以文化为导向的城市更新模式取代。 摘自：[城市更新系列专题丨第一期：城市更新概念内涵与国内外实践](https://mp.weixin.qq.com/s/fB-M5zHnKdC4lPwYssOlxA) # 案例 ## 城市更新系列研究（七）——英国城市更新实践的历史演变与经验借鉴 https://mp.weixin.qq.com/s/oe9dHTPHR5C8I_30ThGkxw ## 【更新案例】巴塞罗那：以城市更新再造人性化城市 https://mp.weixin.qq.com/s/NzDdTcrQHuru8aB6eJoaGQ ## 城市更新系列二十三 | 伦敦道克兰城市更新，让“金丝雀”再起飞 https://mp.weixin.qq.com/s/xyYXQ29F4oVxURa0y051zA ## 城市更新系列之二十| 看纽约如何通过城市更新优化滨水空间 https://mp.weixin.qq.com/s/h8p2O1tBsMLr07w1HMofnw ## 深圳 https://mp.weixin.qq.com/s/fB-M5zHnKdC4lPwYssOlxA ## 上海 https://mp.weixin.qq.com/s/fB-M5zHnKdC4lPwYssOlxA ## 广州 https://mp.weixin.qq.com/s/fB-M5zHnKdC4lPwYssOlxA # 报告 ## 2020城市更新白皮书系列：历史文化街区的活化迭代 >[danger] 查看报告全文： > >http://eeework.com/#/folder/421974 ## 2020城市更新白皮书：聚焦社区更新 唤醒城市活力 >[danger] 查看报告全文： > >http://eeework.com/#/folder/421973 ## 2019年上海城市更新白皮书 >[danger] 查看报告全文： > >http://eeework.com/#/folder/421985 ## 戴德梁行：场所塑造X城市更新在南京 >[danger] 查看报告全文： > >http://eeework.com/#/folder/422040 # 城市更新制度、政策 ## 广州、深圳、上海，城市更新制度大比较 https://mp.weixin.qq.com/s/e59zKos3tBtmzDOhqvqViw ## 城市更新项目投融资模式及案例解析 https://mp.weixin.qq.com/s/gVU1hscukwfW4RTvVTRpUg ## 品质奖·城市更新标杆：瑞虹新城 https://mp.weixin.qq.com/s/6ybNrPasTG5EE_19_pogzA ## 上海市城市更新法律体系重点解读 https://mp.weixin.qq.com/s/njgfLC-O_Su5xwkaZr_kwQ ## 热点政策解读：城市更新专题 https://mp.weixin.qq.com/s/BpAXPDuOeBJmdkMgY4eLXw # 案例 ## 上海太平桥 城市更新的“进阶”样本 https://mp.weixin.qq.com/s/eR829NXdk25jTG6_NDxM1Q ## 城市の更新︱ “日本桥再生计划”第三阶段启动 https://mp.weixin.qq.com/s/7UWvl_XabEXue51ZZJ41zQ ## 鉴书堂 | 《东京城市更新经验——城市再开发重大案例研究》 https://mp.weixin.qq.com/s/4VDQIanzTVUkpkxoE22UbA ## 杨跃军 | 日本城市更新背景、方法及借鉴价值 https://mp.weixin.qq.com/s/-hrwzUHGJ3hAwcvIyBZdiw # 微信文章 ## 城市更新系列专题丨第一期：城市更新概念内涵与国内外实践 https://mp.weixin.qq.com/s/fB-M5zHnKdC4lPwYssOlxA ## 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