[TOC] # 概述 ## 定义：什么是存量土地 所谓存量土地，广义上讲是泛指城乡建设已占有或使用的土地，狭义上讲是指现有城乡建设用地范围内的闲置未利用土地和利用不充分、不合理、产出低的土地，即具有开发利用潜力的现有城乡建设用地。 所要盘活的存量土地主要是指狭义上讲的存量土地。当然土地利用是否充分合理是一个相对概念，它既要受制于土地本身所具备的自然条件和自然特征，还必须与当时当地的社会经济发展水平、土地利用的方式与水平、土地使用的制度与政策、有关土地利用的规划限制等相适应。 盘活存量土地就是要通过明晰土地产权，量化土地资产价值，促使存量土地资产以不同的价格进入相应市场进行交易，实现土地的产权流动与重组，达到生产要素与土地资源的优化配置。 ## 存量工业用地更新方向 **一、转工** “工改工”的主要经验是在维持原土地用途不变的情况下增加建筑面积，包括了综合整治和拆除重建两种方式，推动产业用地节约集约利用。代表项目如深圳宝安道冠德工业区（2018）、光明长兴科技园（2019）、龙岗新利厂（2019）。 **二、转M0** 为了适应产业转型升级、提高工业用地效率，深圳于2013年率先提出新型产业用地（M0）的概念，用于建设产业用房和配套服务设施，更好地融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等多种创新型产业功能。与传统形态的工业用地不同，M0用地开发强度高，容积率原则上大于3.0；用地形式灵活、混合程度高，功能需求更加多元。总而言之，就是限制更少，可能性更多。代表项目如深圳坂田华为产品研发园（2014）、宝安中粮创芯研发中心（2015）、福田长城开发彩田工业园（2015）等。 **三、转研发总部类** 工业转型过程中，转型为科技研发类用地也是一种常见的路径，用于发展创新创业产业，也是政府支持最多的一种类型。代表项目如上海南虹桥樽轩存量工业转型。 **四、转商业性开发** 在实践的过程中，还出现了很多新的探索，如将工业用地转为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，可将此类项目统称为“工转商”。代表项目如深圳光明合水口第四第五工业区片区（2019）、上海力波酿酒存量工业转型及城市更新（2015、2018）。 **五、转保障性住房** 将工业用地转为保障性住房是深圳近两年一大探索，通过将旧工业区改为人才住房和保障性住房来促进产城融合和职住平衡。 ## 存量工业用地更新和再开发的方式 **一、政府回购收储后重新流入市场** 这种方式是政府给予原土地权利人一定的土地补偿金或其他条件将土地回购收储，重新整理或者变更用地性质后，或出让或划拨给新的投资者。这种方式意味着原企业将被拆迁，政府需投入的资金成本也比较大，实施难度较大，多发生在城市计划重点发展的区域。 **二、转型为其他用地，补缴地价，提供公益性补偿** 这种模式发源于上海，2016年上海发布了《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》（沪府办（2016）22号），提出了两种转型方式。 ***一是区域整体转型***，采用这种方式首先应当划定整体转型区域。**在转型区域的规划上**，按照“**统筹规划、公益优先”**的要求，优先保障公益性设施建设，后进行经营性开发。其中规划公共绿地、广场用地及地块开放空间用地占城市建设用地的比例应不低于15%，规划公共服务设施用地占城市建设用地的比例应不低于10%，支路路网密度控制在6公里/平方公里以上，研发总部类用地，最高容积率不超过4.0。**在转型区域的开发机制上**，可以建立**由区县政府主导、以原土地权利人为主体**的开发机制；转型区域内土地权利人分散的，可以通过商议的方式明确权利义务后，建立以区县政府主导、原土地权利人参与的**联合开发体**。在转型区域的管理上，通过存量补地价方式，实施整体转型开发。转型为研发总部通用类，可以出租，但开发单位须在出让年期内长期持有70%以上的物业产权，剩余部分可以分割转让；转型为商业、办公用地的，开发单位须在出让年期内长期持有50%以上的物业产权，若位于重要特定区域内的，开发单位必须全部持有。 ***二是零星工业地块转型。***对未划入整体转型区域的零星工业用地，且满足相应条件的，可**由原土地权利人采取存量补地价的方式，按照规划用途自行开发。向政府无偿提供不少于10%比例的建设用地**用于公益性设施、公共绿地等建设。如无法提供公益性建设用地的，应提供不少于15%的地上经营性物业产权。对转型为商业、办公用地的，开发单位须在出让年期内长期持有60%以上的物业产权。 **三、原址改造** 在原址进行改造，是一种比较便捷、容易操作的再开发方式，在相关政策的许可范围内**可以变更用途**和进行相应的改造，**不改变土地使用权的权利主体和使用期限的条件**，保留建筑物的原主体结构，改变部分或者全部建筑物使用功能，如最常见的旧厂房改造。 2008年上海市发布了相应政策：积极支持原以划拨方式取得土地的单位利用工业厂房、仓储用房等存量房产与土地，依据国家产业结构调整的有关规定，在符合城市规划和产业导向、暂不变更土地用途和使用权人的前提下，兴办信息服务、研发设计、创意产业等现代服务业。（《关于促进节约集约利用工业用地、加快发展现代服务业的若干意见》） 江苏省也发文鼓励对低效产业用地进行更多新的探索，指出在符合相关规划的前提下，经市、县人民政府批准，利用现有房屋和土地，兴办文化创意、科技研发、健康养老、工业旅游、众创空间、生产性服务业、互联网+等新业态的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策，过渡期为5年。过渡期满后需按新用途办理用地手续的，符合划拨用地目录的，可以划拨方式供地。（《关于促进低效产业用地再开发的意见》（苏政办发〔2016〕27号）） **四、提容扩产** 针对企业效益较好，但目前开发强度较低的用地，可在相关政策的许可范围内提高容积率，扩大生产，以达到集约节约用地的目的。上海最新的容积率管理文件中规定**工业用地容积率一般不低于2.0，通用类研发用地容积率不低于3.0，标准厂房类工业用地容积率不低于2.0。**单一用途产业用地内，可建工业研发和生活配套设施的地上建筑面积可提高至产业地块地上总建筑面积的30%，其中用于配套零售、餐饮、宿舍等功能不超过15%。（《关于加强容积率管理全面推进土地资源高质量利用的实施细则（2020版）》（沪规划资源详〔2020〕148号））。 在今年疫情影响下的特殊时期，上海发布新政策鼓励企业盘活存量资源投资兴业。**存量工业用地经批准提高容积率和增加地下空间的，不再增收土地价款；**支持利用划拨土地上的存量房产发展各类线上运营的新业态新模式，土地用途和权利人、权利类型暂不变更。（《关于全力应对疫情支持服务企业发展的若干土地利用政策》（沪规划资源用〔2020〕42号）） 深圳市也在2019年发布新规定，对工业用地、物流仓储用地等**产业用地的容积率可进行调整**，需**贡献一定比例的土地和建筑面积**，以新增建筑面积的15%为基准。产业用地容积进行调整后，可通过新建、扩建、拆建及三种方式组合的路径实施。（《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》（征求意见稿）） # 政策 ## 【政策解读】上海市工业用地存量更新常态管理机制 https://mp.weixin.qq.com/s/DPTfjEaMif8Ix4WwVJvh4A ## 期刊精粹 | 荷兰工业用地利用政策演变与对中国的启示：公共土地开发模式与可持续的土地开发利用【2020.1期】 https://mp.weixin.qq.com/s/91Z4Gue1_LoSKupCJq8KtQ # 微信文章 ## 【文章精选】赵民 王理| 城市存量工业用地转型的理论分析与制度变革研究——以上海为例| 2018年第5期 https://mp.weixin.qq.com/s/Pl9YjAkfmieVds5VbhYbZw ## 张传勇 等 | 大城市存量工业用地再开发的问题及其对策:以上海为例 https://mp.weixin.qq.com/s/0XhuzwpL83FJd6PeLN-O5Q ## 存量工业用地更新与政策演进的时空响应研究——以天津市中心城区为例 https://mp.weixin.qq.com/s/ndRWol8mzTNOok98pyOHLA ## 北京存量工业用地更新路径研究报告 上篇 https://mp.weixin.qq.com/s/NKo5_kShqLi6i6jGIeLA0A ## 北京存量工业用地更新路径研究报告 中篇 https://mp.weixin.qq.com/s/nV30BVtYw2G_IgmfUxNbkg ## 北京存量工业用地更新路径研究报告 下篇 https://mp.weixin.qq.com/s/VDZI8kyF6Z9UoW4nWWDzRA ## 产业观察丨非正式更新：存量时代下工业用地更新之路 https://mp.weixin.qq.com/s/O7XlOYjxbxblRXi9jojnnQ